Analisis Fundamental
Cara Ukur Keuntungan pakai IRR alias Internal Rate of Return
IRR (Internal Rate of Return) adalah salah satu alat ukur yang penting untuk kita gunakan saat akan berinvestasi. Ini karena metrik tersebut berguna untuk mengukur seberapa efisien suatu investasi menghasilkan keuntungan.
Banyak investor terjebak dalam keputusan investasi yang semula tampak menguntungkan, namun berujung memberikan hasil yang mengecewakan. Internal Rate of Return atau IRR adalah alat yang menawarkan pendekatan analitis untuk menilai efisiensi dan profitabilitas investasi. Sehingga, dapat membantu Anda dalam membuat keputusan yang lebih tetap serta menghindari jebakan finansial.
Dalam artikel ini kami akan menjelaskan apa itu IRR. Kemudian, kami juga akan menjelaskan kelebihan serta kekurangan metrik ini dan bagaimana cara menghitung Internal Rate of Return. Yuk, simak untuk tahu lebih jelas!
Apa itu IRR (Internal Rate of Return)?
IRR adalah tingkat bunga (tingkat diskonto) atau tingkat keuntungan yang membuat net present value (NPV) suatu proyek investasi bernilai atau sama dengan nol. Oleh karena itu Internal Rate of Return menunjukkan tingkat suku bunga di mana investasi tersebut tidak menghasilkan keuntungan maupun kerugian.
Artinya IRR adalah cara kita melihat persentase keuntungan tahunan yang bisa kita harapkan dari sebuah investasi, jika semua arus kas yang dihasilkan diinvestasikan kembali pada tingkat IRR tersebut.
Sebagai indikator profitabilitas, nilai IRR yang semakin tinggi akan menunjukkan bahwa proyek tersebut semakin menarik. Kita dapat membandingkan internal rate of return dengan suku bunga yang ada pada dua instrumen berikut:
- Suku bunga investasi bebas risiko (biasanya tingkat kupon atau yield obligasi pemerintah): Jika nilai Internal Rate of Return lebih tinggi, maka kita dapat berinvestasi pada proyek tersebut. Namun, apabila nilainya lebih rendah, sebaiknya memilih instrumen investasi yang bebas risiko.
- Tingkat bunga pinjaman (i): Apabila nilai tingkat pengembalian lebih besar daripada i, investasi layak untuk kita jalankan. Jika tidak, sebaiknya kita tidak melakukannya karena biaya pendanaan lebih tinggi daripada hasilnya.
Namun, jika IRR sama dengan tingkat suku bunga instrumen investasi yang kita bandingkan, artinya tidak ada keuntungan maupun kerugian secara langsung. Dalam kondisi seperti ini, Anda perlu mempertimbangkan manfaat non-finansial. Misalnya, perbaikan pada citra perusahaan sehingga membuat proyek tersebut layak dijalankan.
Hasil dari Internal Rate of Return biasanya dalam bentuk persentase. Konsep dari metrik tersebut sangat berkaitan dengan NPV karena keduanya berlandaskan pada prinsip suku bunga arus kas masa depan.
Menentukan kelayakan investasi dengan IRR
Apabila Anda ingin menentukan kelayakan investasi dengan IRR pada sebuah bisnis, maka bisa kita bandingkan dengan modal awal. Prinsipnya sama semakin tinggi IRR menunjukkan investasi tersebut memberikan keuntungan yang lebih menarik.
- Jika IRR sama dengan modal (IRR = 0) maka artinya tidak ada keuntungan atau kerugian secara finansial.
- Jika IRR lebih besar dari modal (IRR > 0) maka investasi tersebut menghasilkan keuntungan dan layak dipertimbangkan. Semakin tinggi IRR semakin menarik. Dalam hal ini, kita bisa bandingkan dengan suku bunga investasi bebas risiko dan tingkat bunga pinjaman.
- Jika IRR lebih kecil dari modal (IRR < 0) maka investasi tersebut tidak menghasilkan keuntungan dan tidak layak untuk dilanjutkan.
👉 Suku Bunga BI Rate Agustus 2025 Turun 25 bps jadi 5%
Rumus Menghitung IRR
IRR adalah tingkat diskonto (discount rate) yang membuat NPV menjadi 0. Maka rumus dasarnya:
Keterangan:
- CFt : arus kas pada tahun ke-t
- n : jumlah periode
- IRR: tingkat pengembalian yang dicari
Kemudian kita dapat menghitung Internal Rate of Return dengan menggunakan rumus IRR berikut:
Dengan:
- Co : Investasi awal (jumlah dana yang kita investasikan pada periode 0, bernilai negatif)
- C1, C2,..., Cn : Arus kas yang masuk setiap periode
Cara Menghitung IRR di Excel atau Google Sheet
Cara menghitung yang paling cepat yaitu dengan menggunakan rumus IRR Excel atau Google Sheet. Anda tinggal memasukkan fungsi Internal Rate of Return, kemudian tentukan periode arus kas (termasuk nilai investasi awal).
Kami akan memberikan contoh dengan menggunakan Google Sheet. Nilai investasi awal yang akan kita gunakan sebesar Rp 200 juta. Berikut contohnya:
| 0 | -200 | ||
| 1 | 20 | ||
| 2 | 25 | ||
| 3 | 15 | ||
| 4 | 25 | ||
| 5 | 35 | ||
| 6 | 25 | ||
| 7 | 20 | ||
| 8 | 20 | ||
| 9 | 20 | ||
| 10 | 20 |
| Periode | Arus Kas (dalam Jutaan Rupiah) |
|---|---|
| 0 | -200 |
| 1 | 20 |
| 2 | 25 |
| 3 | 15 |
| 4 | 25 |
| 5 | 35 |
| 6 | 25 |
| 7 | 20 |
| 8 | 20 |
| 9 | 20 |
| 10 | 20 |
Kemudian, masukkan nilai tersebut ke dalam Google Spreadsheet beserta fungsi untuk menghitung Internal Rate of Return. Hasilnya, dapat Anda lihat pada gambar di bawah ini.
Dari hasil penghitungan di atas, hasil dari penghitungan IRR sebesar 2%. Kemudian tingkat bunga pengembalian dari SBN 10 tahun Indonesia sebesar 6,43% (data per 20 Agustus 2025). Sehingga, sebaiknya kita lebih baik menginvestasikan uang Rp 200 juta tersebut ke dalam SBN dengan tenor 10 tahun.
👉 Investasi Jangka Panjang, Ini Produk yang Aman dan Menguntungkan
Kelebihan dan Kekurangan Internal Rate of Return
Selanjutnya, mari kita melihat kelebihan dan kekurangan dari IRR yang sudah kami rangku dalam tabel berikut:
| Mudah untuk dihitung dan dipahami. Ini karena Internal Rate of Return dapat menjadi tolok ukur yang sederhana tetap efektif dalam evaluasi finansial. | Sulit untuk memprediksi arus kas masa depan. Perhitungan Internal Rate of Return sangat bergantung pada estimasi arus kas yang sering kali tidak pasti. | ||
| Menjadi titik awal untuk memulai analisa proyek bisnis. Ini karena metrik tersebut sering digunakan sebagai indikator awal untuk menentukan apakah sebuah proyek layak untuk mereka lanjutkan | Tidak dapat mengukur tingkat risiko proyek. Ini karena metrik tersebut hanya menghitung tingkat pengembalian tanpa memperhitungkan risiko. | ||
| Memperhitungkan time value of money. Ada konversi arus kas masa depan sehingga nilainya setara dengan nilai uang saat ini. | Asumsi reinvestasi arus kas pada tingkat IRR yang sama. Sehingga sering kali tidak realistis dan bisa membuat hasil analisis menjadi terlalu optimis. | ||
| Tidak mempertimbangkan durasi investasi. Ini karena proyek dengan durasi yang berbeda dapat memberikan interpretasi IRR yang menjebak. | |||
| Tidak memperhitungkan skala atau ukuran proyek. Internal Rate of Return hanya menunjukkan persentase pengembalian, bukan nilai absolut. | |||
| Berpotensi menghasilkan lebih dari satu nilai IRR pada arus kas negatif dan positif yang tidak teratur. Sehingga, dapat menyebabkan kebingungan saat akan mengambil keputusan investasi. |
| ✅ Kelebihan | ❌ Kekurangan |
|---|---|
| Mudah untuk dihitung dan dipahami. Ini karena Internal Rate of Return dapat menjadi tolok ukur yang sederhana tetap efektif dalam evaluasi finansial. | Sulit untuk memprediksi arus kas masa depan. Perhitungan Internal Rate of Return sangat bergantung pada estimasi arus kas yang sering kali tidak pasti. |
| Menjadi titik awal untuk memulai analisa proyek bisnis. Ini karena metrik tersebut sering digunakan sebagai indikator awal untuk menentukan apakah sebuah proyek layak untuk mereka lanjutkan | Tidak dapat mengukur tingkat risiko proyek. Ini karena metrik tersebut hanya menghitung tingkat pengembalian tanpa memperhitungkan risiko. |
| Memperhitungkan time value of money. Ada konversi arus kas masa depan sehingga nilainya setara dengan nilai uang saat ini. | Asumsi reinvestasi arus kas pada tingkat IRR yang sama. Sehingga sering kali tidak realistis dan bisa membuat hasil analisis menjadi terlalu optimis. |
| Tidak mempertimbangkan durasi investasi. Ini karena proyek dengan durasi yang berbeda dapat memberikan interpretasi IRR yang menjebak. | |
| Tidak memperhitungkan skala atau ukuran proyek. Internal Rate of Return hanya menunjukkan persentase pengembalian, bukan nilai absolut. | |
| Berpotensi menghasilkan lebih dari satu nilai IRR pada arus kas negatif dan positif yang tidak teratur. Sehingga, dapat menyebabkan kebingungan saat akan mengambil keputusan investasi. |
Kesimpulan
IRR adalah metrik yang populer karena mudah untuk kita pahami dan memperhitungkan time value of money. Oleh karena itu, ada konversi pada setiap arus kas masa depan ke nilai saat ini untuk menghasilkan penilaian yang lebih objektif.
Namun, asumsi bahwa arus kas dapat kita investasikan kembali pada tingkat IRR itu sendiri sering kali tidak realistis. Sehingga, terlalu optimis dan dapat menjebak para analis. Selain itu, Internal Rate of Return tidak mencerminkan nilai absolut suatu proyek.
