DIRE Terbaik Indonesia: investasi murah di sektor properti

DIRE Indonesia (Dana Investasi Real Estate/properti) atau dalam bahasa Inggris REIT (Real Estate Investment Trust tak bisa dilepaskan dari dunia keuangan. Ini adalah salah satu instrumen yang bisa dijadikan aset investasi Anda. Meski di Indonesia DIRE belum begitu populer.

Namun masih banyak yang tidak tahu bagaimana cara kerjanya, sejarah mereka, dan bagaimana mereka dapat digunakan. Dalam posting ini, kita akan membahas semua ini dan banyak lagi, menjelajahi secara detail dunia ETF untuk berinvestasi di Real Estate.

Konteks Real Estate di Indonesia saat ini

Real Estate, mengingat penurunan terkini yang dialami oleh REIT di seluruh dunia, tentunya merupakan peluang investasi yang baik. Namun, penting untuk tetap waspada dan selektif agar tidak terjebak dalam kesalahan berinvestasi di perusahaan properti supaya tak merugi terlalu banyak.

Kondisi sektor properti secara kuartalan dapat terlihat dari kinerja saham sektor ini. Kuartal I-2025 berdasarkan kuartal IV-2024, kondisi saham sektor ini turun 2,24%. Namun, nilainya mengalami kenaikan signifikan sebesar 313,39% jika kita kita lihat dalam YoY (Year on Year).

Nah selain saham, ternyata ada instrumen investasi yang bisa Anda coba lainnya yaitu REIT atau DIRE. Di Indonesia, DIRE merupakan bagian dari Kontrak Investasi Kolektif (KIK), sejenis dengan ETF namun underlying asset-nya lebih besar di sektor properti riil. Biasanya DIRE ini hanya berinvestasi pada satu atau beberapa properti riil, sedangkan saham berarti surat kepemilikan perusahaan terbuka.

Jadi DIRE bisa jadi instrumen investasi alternatif bagi Anda yang ingin menaruh dana di properti namun belum siap menanggung risiko besar terjun di sektor riilnya. Dengan modal yang lebih kecil, Anda bisa mendapatkan keuntungan melalui diversifikasi aset.

Apa itu Real Estate dan mengapa menarik untuk berinvestasi

Real Estate merujuk ke sektor properti. Beberapa perusahaan mengelola properti, menyewakannya, dan mendistribusikan keuntungan dalam bentuk dividen kepada pemegang saham. Perusahaan-perusahaan ini terdaftar di Bursa melalui struktur hukum yang kita sebut dengan REIT atau Real Estate Investment Trust. Mereka mirip dengan ETF, karena mereka memiliki portofolio aset yang beragam, yang bisa berupa properti di berbagai sektor.

Tergantung pada tempat REIT/DIRE terdaftar di pasar saham negara mana dan komponen portofolionya, hampir selalu ada keuntungan pajak. Selain itu, mereka diharuskan untuk mendistribusikan setidaknya 90% dari pendapatan kena pajak mereka kepada pemegang saham mereka.

Memiliki eksposur pada jenis aset ini dapat membantu diversifikasi portofolio dan sangat berguna juga bagi mereka yang membutuhkan pendapatan berulang dengan keuntungan pajak.

Berbagai model portofolio indeks menyarankan untuk memiliki paparan terhadap REIT karena dalam periode lebih dari 5 tahun berturut-turut , REIT memiliki imbal hasil yang lebih baik dibandingkan dengan indeks SP500.

Grafik berikut menunjukkan persentase bulan di mana REIT secara umum telah melampaui pasar Amerika. Dari 1975 hingga 2006, REITs USA memiliki pengembalian tahunan rata-rata sebesar 16,7%.

Jika Anda ingin tahu apa ETF terbaik untuk berinvestasi pada tahun 2025, kami akan memberi tahu Anda di sini.

Bagaimana berinvestasi di sektor real estat melalui ETF

Berinvestasi dalam batu bata, seperti yang telah kami sebutkan, dapat dilakukan melalui REIT atau DIRE yang memberi kita paparan ke berbagai pasar real estat, per negara atau wilayah atau per jenis properti.

DIRE ini tersedia di broker dan seperti ETF lainnya, perlu kita analisis secara detail untuk mengetahui mana yang terbaik untuk Anda.

Keuntungan dari ETF DIRE adalah bahwa ada banyak variasi dengan total expense ratio (TER) yang lebih rendah dari banyak dana, tetapi dengan masalah pajak pada transfer.

Di mana membeli DIRE di Indonesia?

Di Indonesia, instrumen investasi DIRE kurang populer. Hal ini terlihat dari jumlah DIRE yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia (BEI) sedikit. Namun meski sedikit, Anda tetap bisa berinvestasi pada instrumen DIRE melalui perusahaan sekuritas yang terdaftar di BEI. Mekanisme pembeliannya pun mirip dengan saham. Di Indonesia, Anda bisa membeli DIRE ini di sekuritas yang menyediakan ETF, salah satunya Indo Premier Sekuritas dan Mandiri Sekuritas.

Mengapa berinvestasi dengan Mandiri Sekuritas

✅ Menyediakan banyak produk ETF dalam negeri
✅ Terdaftar di BEI dan merupakan BUMN
✅ Fee transaksi mulai dari 0,18%
✅ Mudah dalam layanan perbankan terutama pengguna Bank mandiri

Mengapa berinvestasi dengan Indo Premier Sekuritas

✅ Tanpa minimal deposito atau bisa mulai dari Rp 100.000 .
✅ Memiliki banyak produk ETF termasuk di dalamnya DIRE.
✅ Platform yang sederhana dan mudah untuk kita gunakan.
✅ Terpercaya karena sekuritas resmi dan nilai transaksi cukup besar.

>>> temukan ulasan mengenai Indo Premier lebih lengkap di sini!

Perusahaan apa saja yang termasuk dalam ETF DIRE di Indonesia

DIRE adalah sebuah wadah yang bertujuan untuk mengumpulkan modal dari investor. Kemudian dana tersebut akan mereka investasikan ke real estate, aset yang berkaitan dengan real estate dan kas atau setara kas. Ini mirip dengan ETF pada umumnya, bahkan termasuk dalam ETF. Namun bedanya produk DIRE wajib menggunakan 80% aset dasarnya adalah real estate.

Ada berbagai jenis DIRE tergantung pada perusahaan atau instrumen yang portofolio Anda terekspos:

1. Mall
2. Perkantoran
3. Apartemen
4. Gudang
5. Hotel
6. Rumah Sakit
7. Aset real estat lainnya

Pada gambar berikut, Anda dapat melihat keuntungan diversifikasi yang jelas yang ditawarkan oleh REIT.

ETF DIRE Terbaik Indonesia

Berikut adalah daftar semua DIRE yang tersedia di Indonesia:

Mari kita lakukan analisis yang lebih mendalam 2 DIRE yang terrdaftar di BEI.

Analisis DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjajaran (XCIS)

DIRE Ciptadana Properti Perhotelan adalah Kontrak Investasi Kolektif (KIK) atau ETF yang memiliki kegunaan untuk berinvestasi di aset real estate perhotelan dan pariwisata. ETF berkode XCIS ini meletakan dana di aset-aset real estat di Jawa Barat. Salah satunya hotel 7 lantai di Jalan Raya Pajajaran No 17 di Bogor bernama Hotel Pajaran. Nilai pasar Hotel Padjajaran ini yaitu sebesar Rp 102,735 miliar per 14 Maret 2024.

Ini portofolio XCIS terbaru:
​

Berikut adalah laporan keuangan XCIS:

Analisis Ciptadana Properti Ritel Indonesia (XCID)

ETF Dire Ciptadana Properti Ritel Indonesia melakukan investasi jangka panjang pada real estate untuk keperluan ritel. DIRE ini telah mengakuisisi Solo Grand Mall (SGM) pada tahun 2012 dengan menerbutkan 4 miliar unit penyertaan lama. Sehingga per 2023 aset yang tercatat dalam DIRE ini adalah Solo Grand Mall.

Tingkat hunian SGM per 31 Desember 2024 mencapai 81,83%. Adapun total rata-rata sewa Rp 62.000 per m2 per bulan. Di mana jumlah area yang sudah terisi sebanyak 25.961 m2.

DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia bakal membagikan dividen pada 21 Maret 2025. Jumlah dividen yang mereka bagikan sebesar Rp 2,7 miliar atau setara Rp 0,6766 per unit penyertaan.

Berikut portofolio DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia (XCID)

Dan ini laporan keuangan DIRE berkode XCID:

Dalam hal investasi real estat, DIRE merupakan pilihan yang sangat baik bagi mereka yang ingin diversifikasi portofolio mereka. Jika Anda berpikir untuk menginvestasikan Rp 5 juta, REIT dapat memberi Anda kesempatan untuk berpartisipasi di pasar real estat tanpa biaya dan komplikasi kepemilikan langsung.

Mengapa lebih baik berinvestasi dengan DIRE daripada berinvestasi langsung dalam properti?

DIRE adalah instrumen investasi yang dapat kita perdagangkan di pasar saham dengan cara yang mirip dengan saham lainnya. Ini membuat DIRE lebih likuid daripada properti tunggal, yang sering membutuhkan waktu menjual atau membeli, seperti yang banyak pemilik rumah alami.

Ketidaklikuid-an telah menjadi masalah tradisional bagi perusahaan yang terdaftar, yang kadang-kadang harus membatasi pengembalian dana selama periode kesulitan, menyebabkan investor terjebak karena kesulitan perusahaan dalam melikuidasi saham mereka dengan cepat.

Sebagai kendaraan investasi kolektif, DIRE menawarkan kemungkinan untuk berinvestasi dalam berbagai properti, sementara investor kecil akan dipaksa untuk bertaruh semua pada satu properti di satu pasar jika mereka berinvestasi langsung. Anda dapat berinvestasi dalam DIRE ETF dengan hanya Rp 1 juta, bukan ratusan juta bahkan miliaran Rupiah untuk membeli penthouse atau rumah besar di Menteng, Jakarta. Anda juga tidak akan terbebani oleh pajak yang besar saat memilih DIRE daripada memiliki rumah secara riil. Cari tahu pengenaan pajak pada aset investasi di sini yaitu PPh dan PPN.

Selain itu, Anda tidak perlu menjadi ahli dalam perencanaan, pembiayaan, dan pengembangan properti jika Anda memilih untuk menyerahkan semuanya kepada tim manajemen DIRE.

Berikut kelebihan berinvestasi pada DIRE:
✅ Likuiditas.
✅ Diversifikasi.
✅ Dapat mulai berinvestasi dengan modal yang lebih kecil.
✅ Dapat berinvestasi di berbagai pasar.

DIRE di Indonesia masih sepi investor, kenapa?

Sedikitnya DIRE yang terdaftar di BEI sejalan dengan sepinya minat investor berinvestasi di instrumen ini. Melansir berbagai media, salah satu kendalanya adalah belum ada perlakuan pajak khusus yang bisa menarik investor.

Namun sebenarnya pemerintah pernah memberikan relaksasi pajak penghasilan (PPh) untuk DIRE dari 5% menjadi 0,5%. Kemudian di tahun 2019, peraturan pajak untuk DIRE yang sempat menjadi 10% direlaksasi lagi menjadi 5% berlaku hingga 2020. Untuk saat ini belum ada lagi ketentuan baru yang memberikan relaksasi bagi DIRE di Indonesia.

Sebagai catatan, saat ini Lippo juga memiliki DIRE atau REIT yang cukup banyak peminat. Namun DIRE tersebut tercatat di pasar Singapura. Lippo bisa kita sebut sebagai pelopor yang berani menerbitkan DIRE meski tidak tercatat di pasar Indonesia.

DIRE milik Lippo ini kita mengenalnya dengan nama Lippo Malls Indonesia Retail Trust (LMIRT). DIRE ini memiliki 199 unit mall dan 7 unit ruang ritel dengan total luas area 800.000 meter persegi. Pada 2021, LMIRT melakukan penerbitan saham (right issue) untuk membeli Lippo Mall Puri di Indonesia.

Pertanyaan yang sering diajukan (FAQ)