Mengenal DIRE atau REIT: alternatif investasi di sektor properti

Tahukah Anda apa itu DIRE atau REIT? Jika Anda kurang mengerti DIRE atau REIT, jangan khawatir, kami akan membahasnya dalam artikel ini. Anda akan memahami apa itu DIRE, bagaimana cara kerja dan cara berinvestasi di dalamnya!

DIRE atau REIT: Apa itu?

REIT merupakan singkatan dari Real Estate Investment Trust, yang memiliki terjemahan dalam bahasa Indonesia sebagai Dana Investasi Real Estate.

DIRE merupakan perusahaan investasi properti yang telah diperdagangkan secara publik. Di Indonesia REIT lebih dikenal sebagai DIRE atau Dana Investasi Real Estat.

DIRE menjadi wadah yang digunakan untuk menghimpun dana dari investor yang selanjutnya akan diinvestasikan pada aset real estat, aset yang berkaitan dengan real estat, dan kas dan sertara kas. Sebagai perusahaan yang terdaftar di bursa, siapa pun dapat berinvestasi dalam REIT sama seperti mereka akan membeli saham dari perusahaan mana pun.

Sejarah singkat DIRE atau REIT

REIT di Amerika Serikat

REIT muncul di Amerika Serikat pada tahun 1960 sebagai formula yang memungkinkan investor kecil yang memiliki modal terbatas bisa memiliki akses di sektor properti yang membutuhkan modal besar jika masuk di sektor riilnya. Untuk mencapai hal ini, diciptakanlah suatu kendaraan atau sarana yang dapat diinvestasikan seperti saham.

REIT pertama, Continental Mortage Investors, mulai diperdagangkan di Bursa Efek New York pada tahun 1965 dan terus berkembang sejak saat itu. Empat tahun kemudian, REIT mulai muncul di Eropa dan mendapat sambutan baik oleh negara Inggris, namun pertama kali muncul di Belanda. Saat ini REITs hadir di 35 negara di seluruh dunia dengan berbagai macam istilah.

DIRE di Indonesia

Di Indonesia REIT memiliki sebutan dengan DIRE (Dana Investasi Real Estat). DIRE pertama kali diperkenalkan di Indonesia pada tahun 2012. PT. Ciptadana Asset Management merupakan perusahaan yang pertama kali meluncurkan DIRE dengan nama DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia atau dikenal Dire Ciptadana.

DIRE di Indonesia secara hukum berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (KIK) dan kini diatur oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Setiap produk DIRE diatur dan diawasi oleh peraturan POJK Nomor 64/POJK.04/2017 yang berlaku sejak 22 Desember 2017.

Berdasarkan data dari Nareit, kapitalisasi pasar REIT di seluruh dunia adalah US$ 1.517 triliun pada 30 Juni.

Berinvestasi DIRE atau REIT: Karakteristik

Persyaratan untuk membuat REIT memiliki perbedaan pada masing-masing negara. Persyaratan yang ditentukan untuk membuta DIRE di Indonesia berbeda dengan persyaratan yang harus dipenuhi di Amerika Serikat.

Berikut merupakan karakteristik REIT di Amerika yang modelnya banyak ditiru oleh REIT pada negara lain:

• Investasikan setidaknya 75% dari aset Anda pada real estat, uang tunai, atau obligasi negara (kebanyakan investasi konservatif)
• Menerima setidaknya 75% pendapatan kotor dari persewaan real estat, penggadaian, atau keuntungan modal dari penjualan real estat
• Bagikan setidaknya 90% pendapatan Anda kepada pemegang saham melalui dividen
• REIT harus memiliki minimal 100 pemegang saham pada saat pendiriannya dan 5 pemegang saham teratas tidak dapat mengendalikan lebih dari 50% perusahaan.

Setiap negara kemudian menyesuaikan kondisi tersebut dengan tujuan yang ingin dicapai. Misalnya, di Jepang hanya 50% pendapatan harus berasal dari real estat, dan di Australia REIT diwajibkan untuk mendistribusikan 100% pendapatannya. Persyaratan REIT ini menjadikannya saran yang berfokus pada investasi jangka panjang dan dengan volatilitas terbatas, kecuali terjadinya peristiwa tertentu seperti pecahnya housing bubble pada tahun 2008 atau pandemi virus corona.

Di Indonesia, instrumen investasi tersebut memiliki kewajiban untuk menginvestasikan minimal 80% dana kelolaannya ke properti di mana 50%-nya harus berbentuk aset real estat langsung. Adapun aset yang dilarang untuk dimasukkan dalam DIRE yaitu bangunan pada tahap konstruksi dan tanah kosong. DIRE harus mendistribusikan setidaknya 90% pendapatannya kepada pemegang unit.

Jenis DIRE (REIT) di Indonesia

Saat ini, di Indonesia terdapat satu jenis REIT yang tersedia yaitu DIRE atau REIT Real Estate. Berikut kami akan menjelaskan jenis investasi REIT di Indonesia dan umumnya yang ditemukan di pasar internasional yaitu REIT Hipotek dan Hybrid.

DIRE Real Estat

Jenis ini juga dikenal sebagai REIT ekuitas. REIT Ekuitas merupakan jenis yang paling populer dan bersifat konvensional. Jenis REIT ini pada dasarnya beroperasi pada pembelian dan pengelolaan properti yang menghasilkan pendapatan sewa.

Hal tersebut bukan berarti mereka tidak bisa menjual sebagian properti tersebut dan mendapatkan keuntungan, namun itu bukan merupakan tujuan utamanya. Properti yang diinvestasikan dapat dalam bentuk apa pun seperti rumah hingga pusat perbelanjaan, perumahan, hotel, dan lahan industri.

DIRE Hipotek

Seperti namanya, REIT hipotek memiliki spesialisasi pada pembiayaan. Sarana investasi ini tidak memiliki real estat atas namanya. Tugas mereka adalah meminjamkan uang untuk pembelian real estat dengan instrumen seperti obligasi hipotek.

Penghasilan yang diperoleh dari jenis investasi ini berasal dari bunga yang dihasilkan oleh pinjaman hipotek tersebut. Nah jenis REIT ini tidak ada di Indonesia.

DIRE Hybrid

Jenis ini merupakan jenis REIT yang menggabungkan dua strategi yang baru saja Anda lihat dan mungkin lebih menekankan pada satu atau formula lainnya.

Berinvestasi DIRE atau REIT di Indonesia

Penerbitan REIT di Indonesia dapat dikatakan masih minim apabila dibandingkan dengan instrumen investasi KIK jenis lainnya. Hingga saat ini hanya terdapat 3 produk investasi DIRE yang telah terdaftar pada BEI (Bursa Efek Indonesia). Berikut merupakan daftar REIT yang telah terdaftar pada BEI:

DIRE atau REIT: Keunggulan yang ditawarkan

Berinvestasi pada REIT tentu saja memiliki beberapa keuntungan. Berikut merupakan keuntungan yang dapat Anda peroleh melalui berinvestasi pada REIT:

• Modal investasi awal yang lebih rendah. Membeli apartemen untuk disewakan tidaklah murah. Biaya investasi pada REIT sesuai dengan harga pencatatannya pada bursa saham. Dengan kata lain, Anda memerlukan lebih sedikit uang di awal dan harganya jauh lebih terjangkau.
• Diversifikasi. Berapa banyak apartemen yang Anda perlukan untuk mendiversifikasi portofolio real estat dengan baik? Dengan satu REIT Anda akan mendapatkan diversifikasi yang lebih baik berdasarkan jenis properti (tidak hanya berinvestasi apartemen) dan geografi (berinvestasi pada lebih dari satu kota, bahkan pada lebih dari satu negara).
• Likuiditas. Anda dapat dengan cepat membeli dan menjual kepemilikan REIT Anda dikarenakan REIT merupakan instrumen investasi yang sangat likuid. Sebaliknya, rata-rata waktu menjual apartemen di Indonesia mencapai beberapa bulan hingga beberapa tahun.
• Waktu pengelolaan. Berinvestasi pada REIT tidak memakan banyak waktu Anda, selain mengikuti perubahan harganya di pasar saham.
• Pengelolaan profesional. REIT, seperti dana investasi, dikelola oleh para profesional di bidanganya yang tahu cara memilih properti terbaik untuk diinvestasikan dan memiliki tim ahli untuk mengelolanya. Dengan kata lain, mereka menghindari inefisiensi yang biasa terjadi pada kepemilikan pribadi.
• Menghasilkan pendapatan pasif. REIT diwajibkan oleh hukum untuk mendistribusikan sebagian besar pendapatan Anda sehingga dapat menghasilkan dividen yang akan Anda kumpulkan secara berkala.
• Pajak. Di beberapa negara, REIT mempunyai keuntungan pajak baik sebagai korporasi maupun bagi investor perorangan. Di Indonesia, DIRE atau REIT dikenakan pajak penghasilan (PPh) sayangnya masih belum ada kejelasan soal relaksasi pajak DIRE. Terakhir, relaksasi yang diberikan adalah pengenaan pajak 0,5% namun hanya berlaku hingga 2020.

DIRE: Kelemahan yang dimiliki

Selain memiliki keuntungan yang ditawarkan, REIT juga memiliki beberepa kelemahan yang akan berdampak pada investor. Berikut merupakan kelemahan yang ada pada REIT:

• Potensi keuntungan lebih rendah. Laba atas investasi Anda mungkin lebih rendah jika dibandingkan dengan Anda berinvestasi secara langsung dan mengelola investasi dengan baik. Namun pada sebuah studi yang dilakukan oleh EPRA (European Public Real Estate Association) mengungkapkan bahwa REIT mengungguli investasi langsung di bidang real estat dengan rata-rata keuntungan sebesar 4% setiap tahunnya.
• Pendapatan kurang teratur. REIT selalu mebagikan dividennya, namun pembagian dividen tersebut tidak wajib dibagikan setiap bulan.
• Risiko pasar. Sebagai suatu aset keuangan, REIT memiliki korelasi yang lebih besar dengan pasar apabila dibandingkan dengan kepimilikan apartemen atau properti pribadi dalam bentuk apa pun. Hal tersebut dapat bisa sangat berpengaruh dan tidak langsung berdampak ketika Anda berinvestasi langsung.

Berapa keuntungan dari DIRE atau REIT?

Sebuah penelitian yang dilakuka oleh EPRA (European Public Real Estate Association), menunjukkan keuntungan yang dihasilkan dari REIT telah melebihi imbal hasil dari berinvestasi properti secara langsung. Data yang diperoleh dari penelitan tersebut menyajikan bahwa rata-rata imbal hasil yang diperoleh dari REIT adalah sebesar 4% per tahun.

Secara khusus, menurut laporan Cohen & Steers, untuk kasus di Eropa, dalam rentang waktu 15 tahun REIT dari para investor yang dikelola secara aktif telah mendapatkan imbal hasil tahunan sebesar 10,6%. Jika kita mengambil FTSE NAREIT Equity REITS sebagai titik acuan, kita melihat bahwa dari tahun 1972 hingga 2021 rata-rata imbal hasil tahunannya adalah 11,9%. Dalam periode 10 tahun sebesar 12,9%, dan dalam periode 5 tahun sebesar 13,5%. Apabila kita bandingkan dengan S&P 500, NAREIT Equity REITS cenderung memiliki kinerja yang lebih baik di pada setiap periode yang dipertimbangkan.

Melansir Kompas.com, studi yang dilakukan Infovesta Utama pada 2017 menunjukkan nilai sewa properti mengalami kenaikan 7-10 persen dari nilai properti tersebut. Nilai properti juga meningkat setiap tahunnya. Sehingga ini akan membuat investor DIRE mendapat pendapatan dari kenaikan nilai properti ditambah dengan nilai sewanya.

Sebagai contoh, DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia mengalami kenaikan 23,46% selama tiga tahun per Maret 2017. Sementara itu menurut data per 23 April 2024 DIRE Simas Plaza Indonesia naik 12% dalam tiga tahun terakhir. Sejalan dengan IHSG yang naik 18,2% dari 6.016 pada 23 April 2021 menjadi 7.110 pada 23 April 2024.

Aset apa saja yang dimiliki REIT?

REITS memiliki aset real estat. Jadi, semua kemungkinan jenis properti yang pernah Anda dengar seperti gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, apartemen, hotel, resort, gudang, dan hipotek. Hal tersebut merupakan properti yang menghasilkan pendapatan, oleh karena itu disewakan kepada individu untuk melakukan aktivitas komersial dan non-komersial. Kebanyakan REIT mengkhususkan diri pada satu “jenis” properti misalnya, apartemen, REIT ritel, REIT perkantoran, REIT residensial, REIT layanan kesehatan, dan REIT industri.

REIT vs ETF REIT

• Dengan demikian, Real Estate Investment Funds disebut dengan REIT, merupakan perusahaan yang memiliki dan mengelola properti untuk menghasilkan pendapatan. Investor memiliki opsi untuk membeli saham REIT yang setara dengan memiliki saham pada perusahaan real estat tertentu sehingga mirip dengan membeli saham konvensional. Kinerja setiap REIT bisa sangat bervariasi. Banyak REIT yang terdaftar pada bursa saham utama dan ada juga REIT swasta yang tidak terdaftar.
• Sedangkan untuk ETF yang berinvestasi di REIT (REIT ETF) merupakan pihak yang mengalokasikan dananya terutama pada saham REIT dan derivatif terkait. ETF ini cenderung memiliki biaya pengelolaan yang rendah dan secara pasif mengikuti indeks yang mewakili pasar real estat yang lebih luas. Indeks REIT ini mencakup berbagai REIT. Dengan mengikuti indeks, investor dapat memperoleh akses ke sektor real estat yang lebih luas tanpa harus terdampak dengan risiko jika berinvestasi pada satu perusahaan.

Investor real estat yang lebih berpengalaman mungkin lebih memilih untuk berinvestasi langsung pada REIT tertentu, memilih REIT yang memiliki manajemen yang sangat baik, rencana bisnis yang kuat, atau berspesialisasi dalam segmen pasar real estat tertentu. Namun, bagi investor yang tidak ingin melakukan analisis yang lebih mendetail tentang berbagai jenis REIT, ETF REIT merupakan salah satu cara sederhana untuk mendapatkan diversifikasi yang beragam ke pasar real estat hanya dengan satu transaksi.

Nah di Indonesia, DIRE atau REIT masuk dalam kategori Kontrak Investasi Kolektif (KIK) yang sistem kerjanya mirip dengan ETF. Perbedaannya, DIRE memiliki porsi dominan di sektor riil dan sisanya biasanya dialokasikan di instrumen pasar uang.

>>> Cari tahu cara berinvestasi di ETF

>>> Cari tahu cara berinvestasi di Reksa Dana

Sekuritas untuk berinvestasi di REIT

Untuk berinvestasi pada REIT, Anda dapat menggunakan beberapa cara salah satunya dengan menggunakan ETF. Berikut merupakan beberapa sekuritas atau broker yang menyediakan perdagangan DIRE atau REIT di Indonesia.

Indo Premier Sekuritas (IPOT)

IPOT (Indo Premier Sekuritas) merupakan broker yang menawarkan pilihan ETF terbanyak dengan lebih dari 25 produk ETF yang dikelola oleh varian Manajer Investasi Swasta, Asing sampai dengan BUMN. Sebagai Dealer Participant bagi 9 manajer investasi dengan dana kelolaan (AUM) lebih dari Rp 10 trilliun serta menguasai lebih dari 80% pangsa pasar ETF saham Indonesia. IPOT menawarkan tidak miliki minimum biaya deposit (Rp 0).

Mandiri Sekuritas (MOST)

MOST (Mandiri Sekuritas) merupakan sebuah platform trading yang dimiliki oleh Mandiri Sekuritas. Paltform tersebut tersedia dalam versi mobile apps, desktop apps, dan website yang dapat digunakan oleh para penggunanya untuk melakukan jual beli saham, reksadana, dan obligasi. Beberapa fitur yang dimiliki oleh MOST adalah bebas biaya administrasi (namun tetap ada fee transaksi saham), tanpa ada saldo minimum untuk pembukaan rekening, dan bebas biaya penutupan rekening.

👉 10 Sekuritas Terbaik di Indonesia,  Bisa untuk Pemula!

Berinvestasi pada DIRE atau REIT: Kesimpulan

Kesimpulannya, REIT merupakan pilihan investasi yang unik serta mudah diakses bagi para investor yang ingin memasuki pasar real estae tanpa terbebani dengan kepimilikan langsung. REIT menawarkan kesempatan untuk mendiversifikasi portofolio Anda dan mengakses aliran pendapatan dengan potensi yang lebih stabil melalui dividen. Namun, layaknya sebuah investasi lainnya, REIT memiliki risiko yaitu volatilitas pasar real estat dan perubahan suku bunga.

Bagi investor yang mencari diversifikasi lebih besar dan memiliki dampak kecil dari risiko masing-masing perusahaan, REIT ETF mungkin merupakan pilihan yang tepat. Dengan pengelolaan pasif dan biaya rendah, ETF REIT menawarkan sebuah cara yang sederhana dan efisien untuk berinvestasi pada spektrum real estat yang lebih luas.

Pada akhirnya, baik Anda memilih untuk berinvestasi pada REIT individu atau REIT ETF, penting untuk melakukan penelitian secara mendalam dan mempertimbangkan kesesuaian instrumen ini dengan strategi investasi serta tujuan keuangan Anda.

Pertanyaan yang sering diajukan (FAQ)